Com a economia se regularizando, muitas pessoas estão pensando em voltar a alugar um imóvel.
Seja ele para a finalidade comercial ou residencial.
Este artigo possui a finalidade de esclarecer as dúvidas quanto aos direitos e obrigações dentro deste tipo de negociação, à luz da Lei do Inquilinato.
Inicialmente é importante destacar que todos os contratos são vinculantes, isto quer dizer que, muitos dos exemplos que darei aqui podem não ser aplicáveis a você, pois tudo depende do que foi disposto em contrato e devidamente assinado pelas partes.
Primeiro: Das partes
Normalmente você possui um contrato que possui três figuras:
O Locador (proprietário do imóvel);
O Locatário (quem irá alugar);
E o Fiador, o qual garante a locação nos mesmos moldes que o Locatário e que por vezes dá um bem de sua propriedade, para garantir o recebimento do Locador, em casos de o Locatário não adimplir corretamente as dívidas advindas da locação.
Existem contratos que não preveem o Fiador, mas sim formas de fiança, como pecúnia, seguros fianças ou outros bens de propriedade do próprio locatário.
Segundo: Das formas de locação e seus prazos
De acordo com a Lei do Inquilinato, a locação residencial deverá ser pelo prazo igual ou superior a 36 (trinta e seis) meses.
Existem Locadores e Imobiliárias que fazem contratos com prazos menores, nesses casos, conforme dito anteriormente, vale o que está escrito no contrato.
Mas, Sara e a cláusula de desocupação sem multa, após 12 meses de contrato, não é obrigatória?
Não, ela não é obrigatória, bem como sequer é prevista em lei. O que ocorre é que por um costume, a maioria das administradoras possuem previsto em seus contratos, a desocupação sem multa após um ano de locação.
Já a locação comercial pode ser realizada por tempo indeterminado, podendo as partes rescindir a qualquer momento, respeitando, claro o que estiver assinado.
Nesses casos de locação comercial, a Lei, já prevendo a possibilidade de conflito de interesses entre o dono do imóvel e o dono do estabelecimento (o qual envolve um comércio e consequentemente, marca, clientes, funcionários e etc), determinou que o Locatário possui direito a renovação pelo mesmo período do contrato se:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – se o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de, no mínimo, cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Então relembrando, finalidade residencial 36 meses, comercial sem período de tempo.
Terceiro: Obrigações de cada parte
Novamente reitero que o que está escrito em lei, não altera fatidicamente o que você pactuou lá atrás, mas sabendo dos seus direitos, numa próxima oportunidade você poderá discutir as particularidades da sua locação.
Vamos lá então: Os direitos e obrigações do LOCADOR
Em conformidade com a Lei da Locação, o Locador deve:
– Entregar o imóvel em estado habitável;
– Responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;
– Fornecer ao Locatário o laudo de vistoria do imóvel;
– Fornecer o comprovante de recebimento e exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
– Pagar as taxas de administração imobiliária (se houver);
– Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
– Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (que são compreendidas como: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel/ pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas/ obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício/ indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação/ instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer/ despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum/ constituição de fundo de reserva)
Já os direitos e deveres do Locatário (quem aluga o imóvel) são:
– Pagar pontualmente o aluguel e os encargos advindos deste (telefone, água, força e etc)
– Utilizar o imóvel exclusivamente para o fim descrito em contrato e zelar pelo mesmo, como se seu fosse;
– Devolver o imóvel de acordo com o que recebeu, que deverá constar no laudo de vistoria;
– Realizar os reparos e consertos advindos de sua utilização no imóvel, sejam eles de desgaste ou fruto de um acidente;
– Não modificar a estrutura do imóvel, sem anuência por escrito do Locador;
– Permitir ao Locador acesso ao imóvel para vistoria deste, mediante a acordo de data e hora;
– Cumprir com o determinado nos manuais do condomínio, se houver;
– Realizar as manutenções necessárias em pinturas, equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança;
– Não sublocar o imóvel;
– Ter direito de preferência na compra do imóvel, se este estiver sendo colocado a venda.
Quarto: das particularidades da locação
Em consonância com o já explicado é importante que ambas as partes estejam cientes de seus direitos e obrigações no ato da assinatura do contrato.
Tudo dependerá disto.
Existem administradoras que mesmo estando previsto na Lei que o IPTU é devido pelo LOCADOR, repassa tal ônus ao LOCATÁRIO.
Ato contínuo, o seguro também é um ponto de divergência, enquanto uns colocam sob responsabilidade do proprietário, outros optam por deixar ao Inquilino tal ônus.
O que deve estar bem claro é quanto a vistoria do imóvel que deve ser entregue junto ao contrato de locação ao Inquilino, haja vista que este deverá seguir rigorosamente o disposto neste documento ao desocupar.
Da mesma forma, a renovação quando comercial deverá ser vista com cautela, devido ao já explicado.
Um último ponto que merece ser destacado é o que diz respeito as benfeitorias.
Todas as benfeitorias tidas como necessárias serão incorporadas ao imóvel, podendo os Locatários solicitar o reembolso ao Locador.
Já as chamadas “voluptuárias”, simplificando, as luxuosas ou feitas por liberalidade do conforto dos antigos moradores, não possuem obrigatoriedade de serem indenizadas, podendo serem retiradas (se possíveis) pelos Inquilinos.